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日志

如何“请走”不缴租的房客

热度 6已有 15455 次阅读2015-1-5 02:30 PM |系统分类:法律制度

上图(网络图片):遇到这种租客,即便他每月按时缴租,你也有理由要求清退


很 多人买房是为了投资收租,但是如果房客欠租,不仅达不到投资的目的,反而引起麻烦,非常头痛。解决的办法当然是从一开始严格筛选租客。有些朋友由于想省下 一笔中介的佣金,自行招租,对租客的诚信、历史、经济能力抱侥幸心理,不予审查,或不知道如何审查,结果往往是自找苦吃。


这种故事很多。一位朋友遇到同样的问题,租客确实发生了经济问题,交不了租,这位朋友最后还倒贴一笔搬家费才把这位欠租六个月的租客请走。另一位朋友的遭遇更惨,租客不仅不交租,反而到法院告房东,索赔10多万美元,理由是房子发霉,造成他全家生病。在纽约和加州,要赶走一个不交租的房客,法律程序往往长达六个月。如果有其它纠纷,拖的时间更长。我还认识一位老赖律师,他熟悉法律漏洞,用各种办法不交租,长期白住别人的房子,碰到这样的房客,只好自认倒霉了。


最 近我就碰上一个不交租的房客,走了一次法律程序,把她“请走”,前后只花费了两个星期的时间,估计这是全美国最快的。其过程如下:按照租约的标准条款,租 客到每月第6天还没有缴租,房东可以给租客一个“退房通知”(Eviction Notice),要求对方在5天内(不含假日)缴租或退房。如果对方不予理会,5天后可以到法院申请“强制清退令”(Eviction Order),如果没有其它法律纠纷,法院会立即发出强制令.拿到这个强制令后,可以交给警察局执行,通常是第二天警察就上门赶人,封存租客的财物,房东 可以立即换锁。


整 个法律过程,有专门干这一行业的代理公司负责办理。发一个“退房通知”,收费50美元,有专人送达对方,或贴在对方门上。到法院申请“强制令”,收费 150美元。我的那位欠租房客,在我给她“退房通知”后,用种种借口拖延,但是当我通知她已经在申请“强制令”之后,就自动搬走了,因为不想警察登门驱 赶。


有一种情况,是房客拒交租约到期前最后一个月的租金,目的是用押金代替房租。为了避免发生这种情况,房东往往预收最后一个月的租金,即房客在入住前,必须缴纳第一个月的租金,最后一个月的租金,和一个月的押金。


拉斯维加斯也有专门协助欠租租客对抗以上法律程序的代理公司,但是通常只能协助租客延后退房的限期。


房东的最大麻烦,就是与租客发生违约情况下的法律纠纷,例如房顶漏水或空调坏了,房东拒绝修理等。要避免发生纠纷,当房东的要严格遵守租约条款,发生了应该修补的问题,要立即修补,不要拖延不理,否则人家不缴租是你自己违约造成的,要把人家赶走,就比较难了。


发表评论 评论 (13 个评论)

回复 小虫摄影 2015-7-23 10:35 PM
TurboGPX: 我不知道你那個郡什麽情況,但是紐約市是必須要修理影響人身安全的故障(漏水的房子啊,含鉛的油漆,殺蟲,要有暖水和暖氣,不能有發黴)。 ...
我请了律师在告房客。结果他们找政府人,一样一样的挑毛病,我们也只好修。全部修好,也没有毛病可以挑了。法院开庭前一个星期,他们突然搬走了。。。结果法院也没有去。。。是好事也坏事。房租我们也不要了。修理房子折腾我们花了一万多,律师费几千。总算把他们请出去了。谢天谢地,我们房子现在空关,也不想出租了。等合适的时候卖了。谢谢关注
回复 TurboGPX 2015-7-22 04:20 PM
小虫摄影: 谢谢老大。我们在纽约上州碰到恶房客,至今已经8.9个月不交房租还不算,伙同政府官员不停地找茬,要求修理。从灭虫开始,修楼梯,修玻璃,修漏水3次,还是不满意 ...
我不知道你那個郡什麽情況,但是紐約市是必須要修理影響人身安全的故障(漏水的房子啊,含鉛的油漆,殺蟲,要有暖水和暖氣,不能有發黴)。
回复 TurboGPX 2015-7-22 04:17 PM
lawandorder: 应该通过朋友介绍一位熟悉房东访客法  (Landlord and Tenant Law)的律师或法官朋友来帮助你,如果没有朋友介绍,通过其他律师朋友介绍也可以。朋友介绍一定是建 ...
我在紐約市,比上州更糟糕。
目前也在趕一家巴基斯坦人。

沒租約可以serve 30天 termination notice。然後開始 Holdover 非法侵佔 eviction。最好請人做。
回复 lawandorder 2015-1-10 10:56 PM
小虫摄影: 谢谢老大。我们在纽约上州碰到恶房客,至今已经8.9个月不交房租还不算,伙同政府官员不停地找茬,要求修理。从灭虫开始,修楼梯,修玻璃,修漏水3次,还是不满意 ...
应该通过朋友介绍一位熟悉房东访客法  (Landlord and Tenant Law)的律师或法官朋友来帮助你,如果没有朋友介绍,通过其他律师朋友介绍也可以。朋友介绍一定是建立在他/她自己的经历得到了这位律师的得力运作。你的律师或法官朋友在给你推荐的律师往往都是他们知道底细的律师。Rich 他应该有很多律师朋友。 这是两个寻找律师最可靠的途径。当然没有办法只好Google 或看广告。
回复 light 2015-1-10 12:26 AM
小虫摄影: 纽约做房东很惨,房客不付房租的理由就是要房东修理房子。竟然不停地找出毛病来。。。老房子,要找出毛病是容易的事,不可能给他不停地折磨吧?遇到了这样的恶房 ...
俺在德州realtor执照。德州挺好的,有机会咱俩沟通一下?
回复 小虫摄影 2015-1-10 12:02 AM
light: 你讲的跟德州情况不一样,俺不觉得修理跟房租有关系,一码归一码。
纽约做房东很惨,房客不付房租的理由就是要房东修理房子。竟然不停地找出毛病来。。。老房子,要找出毛病是容易的事,不可能给他不停地折磨吧?遇到了这样的恶房客。到现在都没有解决。我们请了律师的。只有再等看。到底怎样才可以把他们请出去?房租我都不想要了。只求他们搬。。。走。。。
回复 light 2015-1-7 08:38 AM
你讲的跟德州情况不一样,俺不觉得修理跟房租有关系,一码归一码。
回复 小虫摄影 2015-1-6 07:28 PM
lovebirds: 出租房屋时,房东找中介,佣金不是租客付吗?我帮朋友找房子的时候,中介的佣金是一个月的租金,一共要付3个月的租金呢    难道中介有诈吗? 两边 ...
纽约的中介fee是房客付。房东不付的。拉斯维加斯中介费是房客,房东都要付。中介私下决定,没有什么规定
回复 老刘 2015-1-5 09:01 PM
lovebirds: 出租房屋时,房东找中介,佣金不是租客付吗?我帮朋友找房子的时候,中介的佣金是一个月的租金,一共要付3个月的租金呢              难道中介有诈吗? 两边 ...
据我所知,没有什么硬性的规定,一切根据合同,一般谁找中介提供服务,谁就支付中介的佣金。
你所提供的广告,我的理解是房东自己登广告招租,房东愿意支付一个月佣金给介绍租客的中介,以此来吸引客户,而不是要求租客支付佣金。纽约市是房东市场,客多房少,不管中介是谁找的,房东都要租客付佣金,也是可能的。最好打电话去查询清楚。
回复 lovebirds 2015-1-5 06:34 PM
出租房屋时,房东找中介,佣金不是租客付吗?我帮朋友找房子的时候,中介的佣金是一个月的租金,一共要付3个月的租金呢   难道中介有诈吗? 两边收取佣金吗?

请参看这里:

http://bbs.sinovision.net/forum.php?mod=viewthread&tid=604019
回复 小虫摄影 2015-1-5 03:18 PM
这个房子我们一直是空关的,没有去找房客。是邻居介绍进来的。租金才收775.现在我们修理已经花了近一万了。碰到这样的恶房客,苦不堪言。我们现在只想收回房子,不要出租了。以前我们不租,就是怕麻烦。结果还是上当了。邻居说,对不起,有什么用。
回复 小虫摄影 2015-1-5 03:12 PM
我们请了当地的律师,不作为,说不修好上法院也是输。我们就不停地修他们不停地搞出事来。

一年的租约快到了,我们肯定是不会再签租约的。如果他们不走,也不付房租,我们怎么办?rich说要告政府。到底怎么才可以把恶房客赶走?
回复 小虫摄影 2015-1-5 02:59 PM
谢谢老大。我们在纽约上州碰到恶房客,至今已经8.9个月不交房租还不算,伙同政府官员不停地找茬,要求修理。从灭虫开始,修楼梯,修玻璃,修漏水3次,还是不满意,我们换新淋浴,政府人说太便宜,花了800美金。现在要求再花3000重新装淋浴。房顶也换了全新的。不知道还要折腾到什么地步?

希望lad给我们帮助

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